LIVRE III - DES BIENS

Sont immeubles par nature :

• les terrains urbains ou ruraux appelés communément fonds de terre ;
• les végétaux tant qu'ils adhèrent au sol;
• les édifices, tels que maisons d'habitation, entrepôts, ateliers, magasins, puits, ponts, barrages et tunnels.

Sont immeubles par destination, les biens meubles par nature affectés à l'exploitation ou à la décoration d'un immeuble.

Les meubles visés à l'article précédent ne sont immeubles que s'ils appartiennent au propriétaire de l'immeuble à l'exploitation ou à la décoration duquel ils sont affectés et, dans l'hypothèse d'une décoration, s'ils sont attachés à perpétuelle demeure à l'immeuble. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 48.

Sont immeubles par l'objet auxquels ils s'appliquent : l'usufruit des choses immobilières ; les servitudes ou services fonciers ; les actions tendant à la revendication d'un immeuble.

Sont meubles par nature les animaux et les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se déplacent par eux-mêmes, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère.

Les bateaux, bacs, navires, aéronefs, chalands, et généralement toutes usines non fixées par des piliers, et ne faisant point partie de la maison, sont meubles. La saisie de quelques-uns de ces objets peut cependant, à cause de leur importance, être soumise à des formes particulières, ainsi qu'il sera expliqué dans les codes de procédure civile, maritime et aérien.

Sont meubles par détermination de la loi, les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Ces actions ou intérêts sont réputés meubles à l'égard de chaque associé seulement, tant que dure la société. Sont aussi meubles par détermination de la loi, les rentes perpétuelles ou viagères, soit sur l'Etat, soit sur des particuliers.

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions prévues aux articles 883 à 922 du présent code. Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines et des lois et règlements de police.

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais, et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, doit en payer la valeur estimée à la date du paiement. Il peut également être condamné, s'il y a lieu, à des dommages intérêts, mais le propriétaire des matériaux utilisés n'a pas le droit de les enlever. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 49.

Lorsque les constructions, plantations et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4 du présent article, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, cette suppression est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdits ouvrages, constructions, et plantations. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

Les atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un fleuve ou d'une rivière s'appellent alluvion. L'alluvion profite au propriétaire riverain, qu'il s'agisse d'un fleuve ou d'une rivière navigable, flottable ou non, à charge pour lui, dans le premier cas, de laisser le marchepied ou chemin de halage, conformément aux règlements en vigueur. Il en est de même des relais que forme l'eau courante qui se retire insensiblement de l'une de ses rives en se portant sur l'autre : le propriétaire de la rive découverte profite de l'alluvion, sans que le riverain du côté opposé y puisse venir réclamer le terrain qu'il a perdu. Ce droit n'a pas lieu à l'égard des relais de la mer.

Les relais de la mer appartiennent à l'Etat. Il n'est pas permis d'empiéter sur la mer. Les terrains artificiellement soustraits à l'action du flot appartiennent à l'Etat.

L'alluvion n'a pas lieu à l'égard des étangs, dont le propriétaire conserve toujours le terrain que l'eau couvre quand elle est à la hauteur de la décharge de l'étang, encore que le volume de l'eau vienne à diminuer. Réciproquement, le propriétaire de l'étang n'acquiert aucun droit sur les terres riveraines que son eau vient à couvrir dans des crues extraordinaires.

Les îles, îlots, atterrissements qui se forment dans le lit des fleuves ou des rivières navigables ou flottables appartiennent à l'Etat. Toutefois, les îles et atterrissements, qui se forment dans les rivières non navigables et non flottables, appartiennent aux propriétaires riverains du côté où l'île s'est formée. Si une rivière ou un fleuve en se formant un bras nouveau, coupe et embrasse le champ d'un propriétaire riverain et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son champ, même si l'île s'est formée dans un fleuve ou dans une rivière navigable ou flottable.

Lorsque deux choses mobilières appartenant à des personnes différentes qui ont été unies de manière à former un tout sont néanmoins séparables, en sorte que l'une puisse subsister sans l'autre, le tout appartient au propriétaire de la chose qui forme la partie principale, à charge pour celui-ci de payer à l'autre la valeur, estimée à la date du paiement, de la chose qui a été unie. Est réputée partie principale celle à laquelle l'autre n'a été unie que pour l'usage, l'ornement ou le complément de la première. Néanmoins, quand la chose unie est beaucoup plus précieuse que la chose principale et quand elle a été employée à l'insu du propriétaire, celui-ci peut demander que la chose unie soit séparée pour lui être rendue, même quand il pourrait en résulter quelques dégradations de la chose à laquelle elle a été jointe. JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE.

Si de deux choses unies pour former un seul tout, l'une ne peut point être regardée comme l'accessoire de l'autre, est réputée principale celle qui est la plus considérable en valeur ou en volume, si les valeurs sont à peu près égales.

Lorsqu'une chose a été formée par le mélange de plusieurs matières appartenant à différents propriétaires, mais dont aucune ne peut être considérée comme la matière principale, si les matières peuvent être séparées, celui à l'insu duquel les matières ont été mélangées peut en demander la division. Si les matières ne peuvent plus être séparées sans inconvénient, ils en acquièrent en commun la propriété dans la proportion de la quantité, de la qualité et de la valeur des matières appartenant à chacun d'eux. Si la matière appartenant à l'un des propriétaires était de beaucoup supérieure à l'autre par la quantité et le prix, en ce cas le propriétaire de la matière supérieure en valeur pourrait réclamer la chose provenant du mélange, en remboursant à l'autre la valeur de sa matière, estimée à la date du remboursement.

Lorsque la chose reste en commun entre les propriétaires des matières dont elle a été formée, elle doit être vendue aux enchères au profit commun.

Dans tous les cas où le propriétaire dont la matière a été employée à son insu pour former une chose d'une autre espèce peut réclamer la propriété de cette chose ; il a le choix de demander la restitution de sa matière en même nature, quantité, poids, mesure et bonté ou sa valeur estimée à la date de la restitution.

Ceux qui auront employé des matières appartenant à d'autres, et à leur insu, peuvent aussi être condamnés à des dommages et intérêts, s'il y a lieu, sans préjudice, le cas échéant, de poursuites pénales.

L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l'objet dont il a l'usufruit.

Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels.

Les fruits industriels d'un fonds sont ceux qu'on obtient par la culture.

Les fruits civils sont les loyers des maisons, les prix des baux à ferme, les intérêts des sommes exigibles et les arrérages de rentes. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 50 Les fruits civils sont réputés s'acquérir jour par jour et appartiennent à l'usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à ferme, comme aux loyers des maisons et aux autres fruits civils.

Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier. Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l'usufruit, appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d'autre des labours et des semences.

Si l'usufruit comprend des biens dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les boissons, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur à la date de la restitution.

Si l'usufruit comprend des choses qui, sans avoir été consommée de suite, se détériorent peu à peu par l'usage, comme du linge, des meubles meublants, l'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont destinées, et il est obligé de les rendre, à la fin de l'usufruit, dans l'état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.

L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fond rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

L'usufruitier jouit de l'augmentation survenue par alluvion à l'objet dont il a l'usufruit. Il jouit également des droits de servitude, de passage, et généralement de tous droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même.

Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier. De son coté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites encore que la valeur de la chose en fut augmentée. Il peut cependant, lui ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.

L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles se trouvent. Toutefois, il ne peut entrer en jouissance de ces biens qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire ou de son représentant, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit. L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits. A l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit :

• Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;
• Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit. Le legs fait par un testateur, d'une rente viagère ou pension alimentaire, doit être acquitté par le légataire universel de l'usufruit dans son intégrité, et par le légataire à titre universel de l'usufruit dans la proportion de sa jouissance, sans aucune répétition de leur part.

L'usufruitier à titre particulier n'est pas tenu des dettes auxquelles le fonds est hypothéqué : s'il est forcé de les payer, il a son recours contre le propriétaire.

L'usufruitier est tenu de se comporter en bon père de famille et de maintenir la destination économique des biens.

L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas, l'usufruitier en est aussi tenu. Ni le propriétaire, ni l'usufruitier ne sont tenus de reconstruire ce qui est tombé de vétusté ou détruit par cas fortuit. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Il en est de même du rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Si, pendant la durée de l'usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds ou attente autrement aux droits du propriétaire, l'usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci ; faute de quoi, il est responsable de tout dommage qui peut en résulter pour le propriétaire, comme il le serait des dégradations commises par lui-même. Si l'usufruit n'est établi que sur un animal qui vient à périr sans la faute de l'usufruitier, celui-ci n'est pas tenu d'en rendre un autre, ni d'en payer l'estimation. Il en est de même si un troupeau donné en usufruit périt par accident ou maladie, sans qu'une faute quelconque puisse être relevée à la charge de l'usufruitier.

L'usufruit s'éteint par :

• la mort de l'usufruitier ;
• l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
• la réunion sur une même tête des qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
• la perte totale du bien objet de l'usufruit ;
• le non-usage pendant 30 ans;
• l'abus de jouissance commis par l'usufruitier, soit en se livrant à des dégradations, soit en laissant dépérir le bien faute d'entretien.

Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations, pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises, et des garanties pour l'avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, prononcer l'extinction absolue de l'usufruit ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier ou à ses ayants cause une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.

La vente de la chose sujette à usufruit ne fait aucun changement dans le droit de l'usufruitier ; celui-ci continue de jouir de son usufruit, s'il n'y a pas formellement renoncé. Les créanciers de l'usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu'il aurait faite à leur préjudice. Si une partie seulement de la chose soumise à l'usufruit est détruite, l'usufruit se conserve sur ce qui reste.

Dans les villes et les campagnes, tout mur ou enclos servant de séparation entre bâtiments, cours, jardins et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. Il en est de même pour les fossés formant limite entre deux fonds, surtout si ces fossés servent habituellement à l'écoulement des eaux.

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, réglé par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible au droit de l'autre.

La réparation et la reconstruction d'un mur ou enclos mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement aux droits de chacun.

Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient.

Celui sur la propriété de qui avancent des branches d'arbres ou d'arbustes appartenant à son voisin peut obliger celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches sur son fonds lui appartiennent.

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisances près d'un mur mitoyen ou non, celui qui veut y construire cheminée, forge ou four, y adosser une étable ou établir contre ce mur un magasin de matières corrosives, est obligé de laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets ou de faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.

Aucun voisin ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen, des fenêtres ou ouvertures quelconques.

Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux de pluie s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Cependant, il doit être pris dans un endroit pouvant causer le moins de dommages à celui sur le terrain duquel il est accordé.

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, au cas où un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, l'article 902 est applicable. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 52.

Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, pourvu que ces services ne soient pas contraires à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les dispositions des articles 906 à 908 ci-dessous.

Les servitudes sont établies pour l'usage des bâtiments ou des fonds de terre. Les servitudes de la première espèce s'appellent servitudes urbaines, du fait que les bâtiments auxquels elles sont dues sont situés à la ville ou à la campagne. Les servitudes de la seconde espèce s'appellent servitudes rurales.

Les servitudes sont continues ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme; tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées ; tels sont les droits de passage, de puisage, de pacage et autres semblables.

Les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signes extérieurs de leur existence comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de 30 ans.

Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre.

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi, la servitude de puiser de l'eau au puits ou à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.

Celui à qui est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de cette charge en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

Si le fonds pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Ainsi, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires sont obligés de l'exercer par le même endroit. JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE.

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Toutefois, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse pour le propriétaire du fonds assujetti ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude peut offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits et celui-ci ne peut pas le refuser.

Celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Les servitudes cessent lorsque les choses qui en font l'objet se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. Elles revivent si ces choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user, à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude.

Toute servitude est éteinte lorsque le propriétaire du fonds à qui elle est due et celui qui la doit, se trouvent être la même personne.

La servitude s'éteint, sous réserve des dispositions des articles 918 et 919 cidessus, par le non-usage de ce droit durant 30 ans, ce temps commençant à courir :

• du jour où l'on a cessé d'en jouir, s'il s'agit d'une servitude discontinue ;
• du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.

Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude elle-même et de la même façon ; ce qui signifie qu'un non-usage partiel a le même effet extinctif qu'un nonusage total, la servitude se trouvant alors amoindrie après 30 ans et ne pouvant, en conséquence, plus être exercé à l'avenir dans sa plénitude.

Si le fonds en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs individus, la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous. Si, parmi les copropriétaires, il y en a un contre lequel la prescription n'ait pu courir, tel qu'un mineur, celui-ci aura conservé le droit de tous les autres.