SECTION II - DU LOUAGE DE CHOSES

On peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux qui doivent obligatoirement être établis par écrit.

Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties en conteste l'existence, la preuve peut en être faite par tous moyens si le loyer est inférieur à 500.000 GNF en principal.

Lorsqu'il y a contestation sur le loyer d'un bail verbal ayant reçu commencement d'exécution et qu'il n'existe point de quittance, le serment peut être déféré à la partie qui conteste, à moins que l'autre partie ne demande et obtienne l'évaluation du loyer par voie d'expertise.

Le preneur ne peut sous louer tout ou partie de la chose louée qu'avec l'autorisation écrite du bailleur.

De par la nature du contrat et sans qu'une stipulation particulière des parties soit nécessaire, le bailleur est obligé :

• de délivrer au preneur la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
• de le laisser en jouir paisiblement durant toute la durée du bail ;
• d'effectuer les grosses réparations, s'il y a lieu ;
• d'assurer également la qualité en ce qui concerne les plantations.

Le bailleur est responsable des vices ou défauts cachés empêchant l'usage de la chose. Il en répond même s'il ne les avait pas connus au moment de la passation du bail. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 73.

L'existence d'un vice ou défaut caché peut entraîner soit la résiliation pure et simple du bail, soit une diminution du loyer. Elle peut, en outre, suivant les circonstances, donner lieu à des dommages et intérêts au profit du preneur.

Le bailleur n'est pas responsable des vices ou défauts apparents ou notoires que le preneur a constatés ou n'a pu manquer de connaître lors de la conclusion du bail.

Si au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si la chose louée n'est que partiellement détruite, le locataire peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail ou simplement une diminution du loyer. Dans l'un et l'autre cas, il n'est dû aucun dédommagement de la part du bailleur.

Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée. Toutefois, si celle-ci a besoin de réparations urgentes ne pouvant être plus longtemps différées, le preneur est obligé de les subir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il se trouve privé, pendant la durée des travaux, d'une partie de la chose louée. Néanmoins, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de nature à rendre la chose louée impropre à l'usage du preneur et de sa famille, ce dernier peut demander la résiliation du bail.

Si des tiers apportent quelque trouble au preneur par de simples voies de fait, sur la chose louée, le bailleur ne saurait en être tenu responsable; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Si le locataire ou le fermier a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Le preneur est tenu de trois obligations principales :

• se servir de la chose conformément à la convention et l'entretenir comme s'il en était le propriétaire ;
• payer le loyer aux termes convenus ;
• restituer au bailleur, à la fin du bail, la chose louée.

Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou l'emploie à un usage autre que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail.

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

• que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ;
• ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En dehors des dispositions de l'article précédent, si un incendie se déclare dans un immeuble occupé par plusieurs locataires, tous sont responsables du sinistre. Chaque locataire a, toutefois, un double moyen de s'exonérer en établissant de façon sérieuse :

• que le feu a pris naissance chez un autre locataire, auquel cas ce dernier seul en sera tenu
• ou que le feu n'a pas commencé chez lui, auquel cas l'obligation d'indemniser le propriétaire incombera seulement aux locataires n'ayant pu rapporter la même preuve.

JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE.

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Le bail prend fin:

• à l'expiration de la durée prévue au contrat ;
• à la suite du congé donné par l'une des parties ; dans ce cas, le locataire est tenu de payer le loyer sauf renonciation du bailleur.

Ce congé est de 3 mois.

Si à l'expiration d'un bail écrit, le locataire reste dans les lieux et y est laissé par le propriétaire, il s'opère alors une nouvelle location par tacite reconduction.

Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements. Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire ou le fermier possédant un bail ayant date certaine. Le locataire peut opposer son bail à l'acquéreur de la chose, et celui-ci est obligé de respecter les clauses du contrat passé avant la vente par son vendeur.

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit peut être attribué en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail échu sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. Toutefois, si la résiliation d'un contrat à durée déterminée est imputable au propriétaire, celui-ci est tenu de concéder au locataire un préavis gratuit de 3 mois de loyer. ADe la procédure d'expulsion.

En cas de violation par le locataire, de ses obligations fondamentales résultant du bail, le propriétaire a le droit de saisir par requête, le président de la juridiction compétente sur la base d'un constat et le cas échéant d'une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant 3 mois.

Le président de la juridiction compétente ou le magistrat délégué par lui, invite le locataire à comparaitre en vue de procéder à une conciliation entre les parties. En cas de conciliation, le président dresse un procès-verbal de réglement définitif pour le litige concerné ; à défaut, il prononce par jugement, la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation du locataire au paiement des loyers échus et à échoir sans préjudice de dommages et intérêts. Il ordonne, le cas échéant, la saisie des meubles meublant la maison ou la réalisation des sûretés.

L'appel est reçu dans le délai de 10 jours à compter du prononcé du jugement. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 74 En cas d'appel, la cour est saisie comme en matière d'appel contre les ordonnances rendues en première instance. En aucun cas, une décision d'expulsion d'un occupant de bâtiment ne peut être exécutée dans la période allant du l' juin au 30 septembre. BDu droit de maintien dans les lieux et du droit de reprise.

Le propriétaire peut, dans le respect d'une procédure légale, reprendre les locaux loués, soit pour les occuper lui-même, soit pour les faire occuper par son conjoint ou autres membres de sa famille, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une autre habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, que ces besoins permettent une utilisation normale du local ou que celui-ci soit adapté à un usage d'habitation.

Le bénéficiaire de la reprise doit, sauf motif légitime ou cas de force majeure, occuper personnellement les lieux dans un délai bref de 1 mois à dater du départ du locataire délogé et pendant une durée minimum de 3 mois sous peine des indemnités et sanctions prévues par le présent code.

Les autorités locales sur le territoire desquelles sont situés les locaux doivent contrôler si les motifs du droit de reprise sont exacts et si les délais prescrits sont effectivement respectés par le propriétaire qui a procédé au délogement de son locataire.

Les occupants de bonne foi des locaux d'habitation ou affectés à l'exercice d'une profession industrielle ou commerciale reconnue, en possession d'un délai de grâce, bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi, les locataires, sous locataires, concessionnaires des baux ainsi que les occupants qui, à l'expiration de leur bail ou habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal de sous-location régulière, de cession d'un bail antérieur, exécutent correctement leurs obligations consistant notamment au paiement du loyer exigible ou en application des clauses du contrat écrit ou verbal qui les lie au bailleur.

Le bénéfice du maintien dans les lieux appartient en cas d'abandon ou de décès de l'occupant principal, aux personnes membres de sa famille ou à sa charge occupant déjà l'immeuble à condition d'en acquitter régulièrement les loyers et de remplir les charges normales du bon locataire. Toutefois, il ne s'applique pas aux locaux à usage exclusivement professionnel à moins que l'une des personnes visées ci-dessus ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés.

N'a pas droit au maintien dans les lieux, la personne :

• qui a fait l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive et ayant prononcé son expulsion par application du droit commun; toutefois lorsque la décision n'a ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par une décision antérieure régulière, l'occupant n'est pas privé du droit au maintien dans les lieux ;
• qui dispose d'autres maisons d'habitation, louées à des tiers, sauf pour celle constituant son principal établissement, à moins qu'elle ne justifie que sa fonction ou sa profession, l'y a obligée ;
• qui n'a pas occupé effectivement par elle-même les locaux sous-loués ou ne les a pas fait occuper par des personnes vivant habituellement avec elle et qui sont soit membres de sa famille, soit à sa charge ;
• qui habilite les locaux faisant l'objet d'une injonction administrative, pour cause d'hygiène ou d'utilité publique nécessitant son délogement, à charge pour l'administration d'assurer le relogement de l'occupant expulsé ;

JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE

• qui occupe lesdits locaux comme les locaux de plaisance ; qui cesse ou a cessé les fonctions dont le titre d'occupation était l'accessoire ;
• qui a à sa disposition ou peut recouvrer, en exerçant son droit de reprise, un autre local répondant à ses besoins et à ceux des personnes membres de sa famille ou à sa charge ;
• qui est installée dans les locaux par le bénéficiaire du maintien dans les lieux, et dont l'installation ne peut excéder la durée de son congé.

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable par l'occupant qui quitte définitivement la localité où est situé le local, à moins qu'il ne se trouve dans la nécessité d'y laisser son conjoint ou ses enfants pour se rendre seul dans le nouveau centre où il est appelé à continuer l'exercice de sa profession.

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu de l'autorité légitime ou de son mandataire, l'autorisation de reconstruire, de surélever l'immeuble ou de lui apporter des modifications exigeant son évacuation. La réoccupation des lieux se fait en considération de la situation nouvelle de l'immeuble, notamment de la plus-value apportée, le cas échéant.

L'exercice du droit de reprise est subordonné aux conditions ci-après :

• le propriétaire doit donner aux occupants, par acte extrajudiciaire, un préavis de 6 mois qui indique avec précision le ou les motifs justifiant l'exercice du droit de reprise et, le cas échéant, porte référence à la décision de l'autorité légitime autorisant les travaux, le tout à peine de nullité;
• il est tenu de commencer les travaux dans un délai maximum de 3 mois, pour compter de l'évacuation des lieux par le dernier occupant ;
• il ne peut dès lors occuper ou faire occuper les locaux avant l'achèvement des travaux.

Le propriétaire qui n'a pas satisfait aux obligations ci-dessus prescrites, est tenu envers les occupants évincés, au paiement, pour privation injustifiée de jouissance, d'une indemnité qui ne peut pas être inférieure au montant du loyer annuel, sans préjudice des autres sanctions prévues par la loi.

Le droit de reprise appartient également au propriétaire de nationalité étrangère qui veut reprendre l'immeuble pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants directs ou ceux de son conjoint.

Le propriétaire qui veut bénéficier des dispositions ci-dessus énoncées doit, par acte extrajudiciaire, donner un préavis de 6 mois à l'occupant dont il se propose de reprendre le local.

Le propriétaire doit, dans un délai maximum de 2 mois, pour compter de l'évacuation des locaux, les occuper luimême ou les faire occuper par le bénéficiaire du droit de reprise pendant une durée minimum de 4 mois.

Le propriétaire qui n'a pas occupé ou fait occuper les locaux dans le délai de 2 mois précité ou qui a fait occuper par une personne autre que le bénéficiaire allégué de la reprise ou qui ne les a pas occupés ou fait occuper pendant une durée minimum de 12 mois, est tenu au paiement envers l'occupant évincé, d'une indemnité qui est au moins égale au montant du loyer annuel sans préjudice des autres sanctions prévues par la loi.

Le propriétaire ne peut exercer le droit de reprise prévu ci-dessus que s'il n’est propriétaire d'un autre local vacant correspondant à ses besoins et à ceux des bénéficiaires du droit de reprise. CDes infractions et pénalités.

Tout propriétaire qui, bien que possédant les moyens, refuse de procéder aux grosses réparations avec l'intention bien déterminée de contraindre par ce moyen le locataire à quitter les locaux, est passible d'une amende civile égale à 3 fois le coût des travaux desdites réparations. Toute grosse réparation effectuée par le locataire sans avis contraire du propriétaire dûment informé, est à la charge de ce dernier ou déductible du loyer. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 75.

Tout propriétaire, convaincu d'avoir usé des arguments dolosifs pour obtenir l'exercice de son droit de reprise, est passible d'une amende civile d'un montant au moins égal à l'équivalent d'une année de loyers que payait le locataire et doit être en outre condamné à payer au locataire évincé des dommages intérêts d'un montant égal à 6 fois le loyer mensuel que celui-ci lui payait.

Tout locataire qui refuse d'entretenir correctement les locaux est expulsé des lieux ainsi que tous les occupants de son chef et condamné à payer au propriétaire une somme au moins égale à 3 fois le coût des travaux que peut nécessiter la remise en état d'habitabilité des lieux. La caution payée par le locataire pour garantir d'éventuelles réparations suscitées par son occupation des lieux lui est restituée au constat d'absence de nécessité de réparations locatives. La caution ne doit pas excéder l'équivalent de 3 mois de loyer.

Tout locataire qui refuse de payer régulièrement le loyer mensuel convenu est immédiatement expulsé des lieux ainsi que tous les occupants de son chef à la demande du propriétaire.

Celui qui cultive sous la condition d'un partage des fruits avec le bailleur ne peut ni sous-louer ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail. En cas de manquement, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages et intérêts résultant du bail.

Si dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminution de prix pour le fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimés au titre de la vente.

Si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas de bestiaux, ustensiles et autres nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un usage autre que celui auquel elle était destinée ou en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte des dommages pour le bailleur, ce dernier peut, selon les circonstances, faire résilier le bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages-intérêts.