Paragraphe 1 - Des règles communes aux baux des

On peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux qui doivent obligatoirement être établis par écrit.

Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties en conteste l'existence, la preuve peut en être faite par tous moyens si le loyer est inférieur à 500.000 GNF en principal.

Lorsqu'il y a contestation sur le loyer d'un bail verbal ayant reçu commencement d'exécution et qu'il n'existe point de quittance, le serment peut être déféré à la partie qui conteste, à moins que l'autre partie ne demande et obtienne l'évaluation du loyer par voie d'expertise.

Le preneur ne peut sous louer tout ou partie de la chose louée qu'avec l'autorisation écrite du bailleur.

De par la nature du contrat et sans qu'une stipulation particulière des parties soit nécessaire, le bailleur est obligé :

• de délivrer au preneur la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
• de le laisser en jouir paisiblement durant toute la durée du bail ;
• d'effectuer les grosses réparations, s'il y a lieu ;
• d'assurer également la qualité en ce qui concerne les plantations.

Le bailleur est responsable des vices ou défauts cachés empêchant l'usage de la chose. Il en répond même s'il ne les avait pas connus au moment de la passation du bail. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 73.

L'existence d'un vice ou défaut caché peut entraîner soit la résiliation pure et simple du bail, soit une diminution du loyer. Elle peut, en outre, suivant les circonstances, donner lieu à des dommages et intérêts au profit du preneur.

Le bailleur n'est pas responsable des vices ou défauts apparents ou notoires que le preneur a constatés ou n'a pu manquer de connaître lors de la conclusion du bail.

Si au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si la chose louée n'est que partiellement détruite, le locataire peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail ou simplement une diminution du loyer. Dans l'un et l'autre cas, il n'est dû aucun dédommagement de la part du bailleur.

Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée. Toutefois, si celle-ci a besoin de réparations urgentes ne pouvant être plus longtemps différées, le preneur est obligé de les subir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il se trouve privé, pendant la durée des travaux, d'une partie de la chose louée. Néanmoins, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de nature à rendre la chose louée impropre à l'usage du preneur et de sa famille, ce dernier peut demander la résiliation du bail.

Si des tiers apportent quelque trouble au preneur par de simples voies de fait, sur la chose louée, le bailleur ne saurait en être tenu responsable; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Si le locataire ou le fermier a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Le preneur est tenu de trois obligations principales :

• se servir de la chose conformément à la convention et l'entretenir comme s'il en était le propriétaire ;
• payer le loyer aux termes convenus ;
• restituer au bailleur, à la fin du bail, la chose louée.

Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou l'emploie à un usage autre que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail.

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

• que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ;
• ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En dehors des dispositions de l'article précédent, si un incendie se déclare dans un immeuble occupé par plusieurs locataires, tous sont responsables du sinistre. Chaque locataire a, toutefois, un double moyen de s'exonérer en établissant de façon sérieuse :

• que le feu a pris naissance chez un autre locataire, auquel cas ce dernier seul en sera tenu
• ou que le feu n'a pas commencé chez lui, auquel cas l'obligation d'indemniser le propriétaire incombera seulement aux locataires n'ayant pu rapporter la même preuve.

JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE.

Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Le bail prend fin:

• à l'expiration de la durée prévue au contrat ;
• à la suite du congé donné par l'une des parties ; dans ce cas, le locataire est tenu de payer le loyer sauf renonciation du bailleur.

Ce congé est de 3 mois.

Si à l'expiration d'un bail écrit, le locataire reste dans les lieux et y est laissé par le propriétaire, il s'opère alors une nouvelle location par tacite reconduction.

Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements. Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire ou le fermier possédant un bail ayant date certaine. Le locataire peut opposer son bail à l'acquéreur de la chose, et celui-ci est obligé de respecter les clauses du contrat passé avant la vente par son vendeur.

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit peut être attribué en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.