Paragraphe 2 - Des règles particulières aux baux à loyer

Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail échu sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. Toutefois, si la résiliation d'un contrat à durée déterminée est imputable au propriétaire, celui-ci est tenu de concéder au locataire un préavis gratuit de 3 mois de loyer. ADe la procédure d'expulsion.

En cas de violation par le locataire, de ses obligations fondamentales résultant du bail, le propriétaire a le droit de saisir par requête, le président de la juridiction compétente sur la base d'un constat et le cas échéant d'une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant 3 mois.

Le président de la juridiction compétente ou le magistrat délégué par lui, invite le locataire à comparaitre en vue de procéder à une conciliation entre les parties. En cas de conciliation, le président dresse un procès-verbal de réglement définitif pour le litige concerné ; à défaut, il prononce par jugement, la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation du locataire au paiement des loyers échus et à échoir sans préjudice de dommages et intérêts. Il ordonne, le cas échéant, la saisie des meubles meublant la maison ou la réalisation des sûretés.

L'appel est reçu dans le délai de 10 jours à compter du prononcé du jugement. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 74 En cas d'appel, la cour est saisie comme en matière d'appel contre les ordonnances rendues en première instance. En aucun cas, une décision d'expulsion d'un occupant de bâtiment ne peut être exécutée dans la période allant du l' juin au 30 septembre. BDu droit de maintien dans les lieux et du droit de reprise.

Le propriétaire peut, dans le respect d'une procédure légale, reprendre les locaux loués, soit pour les occuper lui-même, soit pour les faire occuper par son conjoint ou autres membres de sa famille, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une autre habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, que ces besoins permettent une utilisation normale du local ou que celui-ci soit adapté à un usage d'habitation.

Le bénéficiaire de la reprise doit, sauf motif légitime ou cas de force majeure, occuper personnellement les lieux dans un délai bref de 1 mois à dater du départ du locataire délogé et pendant une durée minimum de 3 mois sous peine des indemnités et sanctions prévues par le présent code.

Les autorités locales sur le territoire desquelles sont situés les locaux doivent contrôler si les motifs du droit de reprise sont exacts et si les délais prescrits sont effectivement respectés par le propriétaire qui a procédé au délogement de son locataire.

Les occupants de bonne foi des locaux d'habitation ou affectés à l'exercice d'une profession industrielle ou commerciale reconnue, en possession d'un délai de grâce, bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi, les locataires, sous locataires, concessionnaires des baux ainsi que les occupants qui, à l'expiration de leur bail ou habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal de sous-location régulière, de cession d'un bail antérieur, exécutent correctement leurs obligations consistant notamment au paiement du loyer exigible ou en application des clauses du contrat écrit ou verbal qui les lie au bailleur.

Le bénéfice du maintien dans les lieux appartient en cas d'abandon ou de décès de l'occupant principal, aux personnes membres de sa famille ou à sa charge occupant déjà l'immeuble à condition d'en acquitter régulièrement les loyers et de remplir les charges normales du bon locataire. Toutefois, il ne s'applique pas aux locaux à usage exclusivement professionnel à moins que l'une des personnes visées ci-dessus ne continue à y exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés.

N'a pas droit au maintien dans les lieux, la personne :

• qui a fait l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive et ayant prononcé son expulsion par application du droit commun; toutefois lorsque la décision n'a ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par une décision antérieure régulière, l'occupant n'est pas privé du droit au maintien dans les lieux ;
• qui dispose d'autres maisons d'habitation, louées à des tiers, sauf pour celle constituant son principal établissement, à moins qu'elle ne justifie que sa fonction ou sa profession, l'y a obligée ;
• qui n'a pas occupé effectivement par elle-même les locaux sous-loués ou ne les a pas fait occuper par des personnes vivant habituellement avec elle et qui sont soit membres de sa famille, soit à sa charge ;
• qui habilite les locaux faisant l'objet d'une injonction administrative, pour cause d'hygiène ou d'utilité publique nécessitant son délogement, à charge pour l'administration d'assurer le relogement de l'occupant expulsé ;

JO Spécial Août 2019 JOURNAL OFFICIE

• qui occupe lesdits locaux comme les locaux de plaisance ; qui cesse ou a cessé les fonctions dont le titre d'occupation était l'accessoire ;
• qui a à sa disposition ou peut recouvrer, en exerçant son droit de reprise, un autre local répondant à ses besoins et à ceux des personnes membres de sa famille ou à sa charge ;
• qui est installée dans les locaux par le bénéficiaire du maintien dans les lieux, et dont l'installation ne peut excéder la durée de son congé.

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable par l'occupant qui quitte définitivement la localité où est situé le local, à moins qu'il ne se trouve dans la nécessité d'y laisser son conjoint ou ses enfants pour se rendre seul dans le nouveau centre où il est appelé à continuer l'exercice de sa profession.

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu de l'autorité légitime ou de son mandataire, l'autorisation de reconstruire, de surélever l'immeuble ou de lui apporter des modifications exigeant son évacuation. La réoccupation des lieux se fait en considération de la situation nouvelle de l'immeuble, notamment de la plus-value apportée, le cas échéant.

L'exercice du droit de reprise est subordonné aux conditions ci-après :

• le propriétaire doit donner aux occupants, par acte extrajudiciaire, un préavis de 6 mois qui indique avec précision le ou les motifs justifiant l'exercice du droit de reprise et, le cas échéant, porte référence à la décision de l'autorité légitime autorisant les travaux, le tout à peine de nullité;
• il est tenu de commencer les travaux dans un délai maximum de 3 mois, pour compter de l'évacuation des lieux par le dernier occupant ;
• il ne peut dès lors occuper ou faire occuper les locaux avant l'achèvement des travaux.

Le propriétaire qui n'a pas satisfait aux obligations ci-dessus prescrites, est tenu envers les occupants évincés, au paiement, pour privation injustifiée de jouissance, d'une indemnité qui ne peut pas être inférieure au montant du loyer annuel, sans préjudice des autres sanctions prévues par la loi.

Le droit de reprise appartient également au propriétaire de nationalité étrangère qui veut reprendre l'immeuble pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants directs ou ceux de son conjoint.

Le propriétaire qui veut bénéficier des dispositions ci-dessus énoncées doit, par acte extrajudiciaire, donner un préavis de 6 mois à l'occupant dont il se propose de reprendre le local.

Le propriétaire doit, dans un délai maximum de 2 mois, pour compter de l'évacuation des locaux, les occuper luimême ou les faire occuper par le bénéficiaire du droit de reprise pendant une durée minimum de 4 mois.

Le propriétaire qui n'a pas occupé ou fait occuper les locaux dans le délai de 2 mois précité ou qui a fait occuper par une personne autre que le bénéficiaire allégué de la reprise ou qui ne les a pas occupés ou fait occuper pendant une durée minimum de 12 mois, est tenu au paiement envers l'occupant évincé, d'une indemnité qui est au moins égale au montant du loyer annuel sans préjudice des autres sanctions prévues par la loi.

Le propriétaire ne peut exercer le droit de reprise prévu ci-dessus que s'il n’est propriétaire d'un autre local vacant correspondant à ses besoins et à ceux des bénéficiaires du droit de reprise. CDes infractions et pénalités.

Tout propriétaire qui, bien que possédant les moyens, refuse de procéder aux grosses réparations avec l'intention bien déterminée de contraindre par ce moyen le locataire à quitter les locaux, est passible d'une amende civile égale à 3 fois le coût des travaux desdites réparations. Toute grosse réparation effectuée par le locataire sans avis contraire du propriétaire dûment informé, est à la charge de ce dernier ou déductible du loyer. DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE 75.

Tout propriétaire, convaincu d'avoir usé des arguments dolosifs pour obtenir l'exercice de son droit de reprise, est passible d'une amende civile d'un montant au moins égal à l'équivalent d'une année de loyers que payait le locataire et doit être en outre condamné à payer au locataire évincé des dommages intérêts d'un montant égal à 6 fois le loyer mensuel que celui-ci lui payait.

Tout locataire qui refuse d'entretenir correctement les locaux est expulsé des lieux ainsi que tous les occupants de son chef et condamné à payer au propriétaire une somme au moins égale à 3 fois le coût des travaux que peut nécessiter la remise en état d'habitabilité des lieux. La caution payée par le locataire pour garantir d'éventuelles réparations suscitées par son occupation des lieux lui est restituée au constat d'absence de nécessité de réparations locatives. La caution ne doit pas excéder l'équivalent de 3 mois de loyer.

Tout locataire qui refuse de payer régulièrement le loyer mensuel convenu est immédiatement expulsé des lieux ainsi que tous les occupants de son chef à la demande du propriétaire.