CHAPITRE XI - DE LA SAISIE IMMOBILIERE ET DE SES INCIDENTS

La saisie immobilière est la voie d’exécution par laquelle un créancier fait placer sous main de Justice et vendre des immeubles de son débiteur dans le but de se faire régler sur le montant de cette vente.

Tout créancier nanti d’un titre exécutoire peut en principe saisir, et la saisie peut être poursuivie contre tout débiteur sous réserve de ce qui est stipulé dans le Code civil concernant les mineurs et les interdits au Chapitre de l’expropriation forcée, de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans le Code Foncier et Domanial et de l’Ordonnance n° 023/ PRG/ 87 en date du 7 mars 87 modifiant les articles 559 et 560 du Code civil.

Toutefois si la poursuite a lieu en vertu d’un jugement exécutoire par provision, il ne peut être procédé à l’adjudication qu’après un jugement ou un arrêt définitif passé en force de chose jugée.

Il en est de même pour une dette qui n’est pas liquide jusqu’à ce que l’appréciation en soit faite.

La part indivise d’un cohéritier dans les immeubles d’une succession ne peut être mise en vente par les créanciers personnels avant le partage qu’ils peuvent provoquer lorsque la Loi les y autorise.

Les immeubles d’une personne en tutelle ou sous administration légale ne peuvent être mis en vente par expropriation forcée avant la discussion du mobilier.

La vente par expropriation forcée des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux.

La procédure débute par un commandement du créancier à son débiteur ayant pour objet de mettre ce dernier en demeure de régler sa dette dans un délai fixé et de placer, en attendant, le ou les immeubles visés sous main de Justice.

Ce commandement, constitué par un exploit d’Huissier et signifié à la personne ou au domicile du débiteur, comprend :

1 - La mention du titre exécutoire;

2 - L’avertissement que, faute de payer dans un délai donné, le commandement sera transcrit à la conservation foncière et vaudra saisie à partir de cette transcription;

3 - L’indication du ou des immeubles sur lesquels portera la saisie avec toutes précisions utiles;

4 - Enfin, l’indication du tribunal devant lequel la saisie sera poursuivie.

Dès la signification du commandement, le débiteur n’a plus la faculté de disposer librement de son immeuble, notamment de passer des baux avec des tiers.

Dans un délai maximum de 15 jours à compter de celui de la signification, l’original du commandement est visé par le conservateur du lieu de la situation de l’immeuble et inscrit provisoirement sur le titre de propriété s’il y a lieu.

Toutefois, le débiteur peut demander qu’il soit sursis aux poursuites sur un ou plusieurs des immeubles désignés dans le commandement, sans cependant que cette demande empêche la transcription.

La demande est portée devant le tribunal du principal immeuble.

Elle doit être justifiée, dire, par exemple, que la valeur de certains biens sur lesquels peuvent être continuées les poursuites, sera suffisante pour désintéresser le ou les créanciers.

Le jugement accordant sursis suspend provisoirement les poursuites sur les immeubles désignés.

En cas de payement par le débiteur dans le délai stipulé par le commandement, l’inscription effectuée à la conservation foncière est radiée sur mainlevée ordonnée par le Juge.

En cas de non payement dans les quinze jours auxquels s’ajoutera un délai de quinze jours lorsque la signification aura due être faite dans une localité située hors du ressort de la juridiction compétente, le commandement inscrit vaudra saisie et la transcription à la conservation devient définitive.

Dans les 30 jours au plus tard après cette transcription, le poursuivant est tenu de déposer au Greffe du Tribunal un cahier de charge contenant les mentions suivantes:

1 - Le titre exécutoire;

2 - Le commandement avec énonciation de sa transcription;

3 - La désignation du ou des immeubles en cause;

4 - Les conditions de la vente;

5 - Enfin, une mise à prix fixée par le poursuivant.

Dans les quinze jours au plus tard suivant le dépôt du cahier des charges, sommation est faite au saisi, au créancier inscrit et à toute personne intéressée de prendre communication dudit cahier afin, si elles le jugent à propos, de présenter leurs dires et observations cinq jours au moins avant une audience, dite audience éventuelle, spécialement prévue pour statuer sur ces dires et observations.

La sommation visée dans l’article précédent indiquera, outre le jour de l’audience éventuelle, celui de l’audience dite d’adjudication, pour le cas où n’auraient été formulés ni dires ni observations.

Quinze jours au plus tard avant celui fixé pour l’adjudication, le poursuivant fait insérer, dans un des journaux d’annonces légales un extrait signé de lui et contenant :

1 - Les noms, professions, demeures des parties et de leurs Avocats ;

2 - La désignation des immeubles saisis telle qu’elle est insérée dans le cahier de charges ;

3 - La mise à prix ;

4 - L’indication des jours, lieu et heure de l’adjudication et du Tribunal devant lequel elle se fera.

Dans le même délai, le poursuivant fait procéder à des affiches de publication :

• Sur la porte principale du ou des bâtiments saisis.
• Sur la porte principale du Tribunal où doit être effectuée la vente ;
• Au Bureau de la Conservation Foncière ;
• Au Bureau de la Préfecture ou de la Commune du lieu où sont situés les biens saisis ;

En tous autres endroits jugés utiles ou nécessaires.

L’adjudication a lieu en audience publique en présence du poursuivant et du débiteur ou de leurs représentants. La durée des enchère est de trois minutes. Un Huissier de Justice signalera la fin des enchère en agitant une clochette prévue à cet effet.

L’enchérisseur cesse d’être obligé si son enchère est couverte par une autre, lors que cette dernière serait nulle.

L’adjudication ne peut être faite qu’après expiration du délai de trois minutes.

S’il ne survient pas d’enchères pendant le temps imparti, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix.

L’adjudication une fois faite, est déclaré adjudicataire le plus fort enchérisseur.

S’il n y a pas eu d’enchères, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour sa mise à prix.

Dans les huit jours qui suivent l’adjudication, toute personne intéressée peut faire une surenchère pourvu qu’elle soit du 1/10° au moins du prix de la vente.

Cette surenchère est faite au greffe du tribunal ayant prononcé l’adjudication.

Si la surenchère est validée ou si elle n’est pas contestée il est procédé à de nouvelles enchère auxquelles toute personne peut concourir.

Si la surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire définitif, aucune autre surenchère ne pouvant plus être reçue après cette seconde adjudication, mais sous resserve de ce qui est stipulé par l’article 1177 ci dessous.

Le jugement d’adjudication est prononcé séance tenante par le Tribunal et porté en minute à la suite du cahier des charges.

Ce jugement, qui n’a aucun caractère contentieux, n’est pas susceptible de voies de recours.

Une expédition de cette décision est déposée, à toutes fins utiles, à la conservation foncière du lieu de l’immeuble.

Les incidents sont en matière de saisie immobilière tous débats ayant pour cause cette saisie, s’y rapportant directement et devant exercer sur sa marche et son issue une influence nécessaire.

Toute demande incidente à une poursuite en saisie immobilière doit être formée contre le poursuivant ou le saisi par un simple acte contenant les moyens et conclusions présentés.

Elle est instruite et jugée d’urgence par le Tribunal dans le ressort duquel la saisie est poursuivie.

Les décisions rendues par défaut en la matière ne sont pas susceptibles d’opposition.

Quant à l’appel, il n’est recevable qu’à l’égard des jugements ayant statué sur des moyens de fond tirés, par exemple, de l’incapacité d’une partie, de la propriété, de l’insaisissabilité ou l’inaliénabilité des immeubles saisis.

Si plusieurs commandements portant sur un même immeuble sont présentés simultanément, seul doit être signifié et publié le commandement énonçant le titre exécutoire le plus ancien.

Concernant les poursuites, le premier saisissant a la Préférence mais les intérêts des autres créanciers sont protégés, chacun d’eux pouvant demander d’être subrogé dans les poursuites, c’est à dire à prendre la place du saisissant.

Toutefois, cette subrogation, prononcée par le tribunal n’est possible qu’en cas de non poursuite par le saisissant d’une seconde saisie plus ample que la première ou en cas de collusion, fraude, négligence ou autre cause perturbatrice provenant du saisissant.

Il peut y avoir à radiation de la saisie :

1 - Volontairement, lorsque le saisi ou un tiers acquéreur obtient à l’amiable, mainlevée de la saisie avec le consentement des autres intéressés;

2 - Judiciairement, lorsqu’elle résulte d’un jugement prononçant sa nullité.

Il y a péremption de la saisie si dans l’année de la publication du commandement, aucune adjudication n’est intervenue.

La demande en distraction est un incident permettant à un tiers de faire retirer de la saisie un ou des biens, meubles ou immeubles dont il se prétend propriétaire.

Elle est formée tant contre le saisissant que contre le saisi devant la juridiction compétente pour connaître du fond.

La demande en nullité, autre forme d’incident peut être demandée par tous ceux qui y ont intérêt, adjudicataire non compris.

On distingue :

1 - Les nullités commises antérieurement à l’audience éventuelle prévue par les articles 1159 et suivant ci-dessus. Elles doivent être présentées dans les cinq jours au plus tard avant la date de cette audience. Si la nullité est rejetée, la poursuite continue. Si elle est admise, la poursuite est reprise à partir du dernier acte valable, en cas de nullité du forme ; mais toute la procédure tombe, s’il s’agit d’une nullité de fond ;

2 - Les nullités commises à l’audience susvisée ou postérieurement à elle.

Elles doivent être présentées dans les cinq jours au plus tard avant le jour fixé pour l’adjudication .Si elles sont admises, la procédure doit être recommencée à partir du jour de l’audience éventuelle. Sinon, le tribunal passe outre aux enchère et à l’adjudication.

Un fol enchérisseur est un adjudicataire qui n’exécute pas ses obligations auxquelles il est astreint en vertu du cahier des charges.

Tout intéressé peut demander la revente sur folle enchère du bien qui avait été adjugé.

La revente s’opère d’après l’ancien cahier des charges et devant le tribunal ou avait eu lieu la première adjudication. Une nouvelle publicité, faite conformément à l’article 1161, doit avoir lieu.

Pour l’adjudication sur folle enchère, doivent être observées les formalités prescrites par les articles 1157 et suivants. Les décisions en la matière sont rendues en dernier ressort et ne sont pas susceptibles d’opposition.

Il peut enfin y avoir demande de reconversion de la saisie en vente volontaire par devant le notaire ou le greffier notaire par exemple.

Cette demande ne peut être faite par le saisi qu’après publication du commandement prévu par l’article 1152 ci dessus.

S’il n’est pas d’accord, le saisi en réfère au Tribunal qui décide.

Si la conversion est demandée après le jour de l’audience éventuelle, l’ordonnance ne peut intervenir qu’après sommation aux créanciers inscrits d’avoir à intervenir, si bon leur semble, au moins huit jours francs avant l’audience.

Les effets de la conversion restent les mêmes que ceux de la saisie.