CHAPITRE 3 - DES DROITS REELS CONCEDES SUR LA PROPRIETE D'AUTRUI

Les droits réels immobiliers qui peuvent être concédés sur les immeubles sont:

- L'usufruit, déterminé par les articles 579 et suivants du Code civil; - Le droit d'usage et d'habitation, tel que défini par les articles 598 et suivants du Code civil; - Les servitudes, réglées par les articles 604 et suivants du Code civil; - Les actions en Justice immobilières, réglées par le Code civil et le Code de procédure civile; - Les privilèges et hypothèques, édictés par les articles 1106 et suivants du Code civil; - Le droit de superficie, tel que défini à la section 2 du présent Chapitre; - L'antichrèse, telle que définie à la Section 3 du présent Chapitre; - L'emphytéose, telle que déterminée à la Section 4 du présent Chapitre; - Le bail à construction, tel que déterminé à la Section 5 du présent Chapitre.

Ces droits ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers que s'ils ont été publiés dans les formes, conditions et limites réglées au présent Code, sans préjudice des droits et actions des parties pour l'exécution de leurs conventions.

Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages et plantations sur un fonds appartenant à autrui ou d'être autorisé à en établir. Le titulaire peut grever de servitudes les biens qui font l'objet de ce droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l'exercice de ce droit. L'Etat, les Collectivités Territoriales et les Etablissements publics peuvent conférer un droit de superficie sur les terrains leur appartenant.

L'antichrèse est le contrat par lequel le débiteur confère au créancier la possession d'un immeuble, avec faculté d'en percevoir les fruits ou revenus, à charge de les imputer annuellement, tout d'abord sur les intérêts, s'il en est dû, et

ensuite sur le capital de la créance, ou pour le tout sur le capital si la créance n'est pas productive d'intérêts, et ce jusqu'à parfait paiement. L'antichrèse peut être donnée par un tiers pour le débiteur.

Le bail emphytéotique est une convention de longue durée, comprise entre quinze et quatre-vingt-dix neuf ans, qui confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d'hypothèque. Ce droit peut être saisi et cédé.

Le bail emphytéotique ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de disposer et d'aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes formes.

Le bail emphytéotique peut être consenti sur les biens immeubles appartenant aux mineurs ou interdits, en vertu d'une délibération du Conseil de famille homologuée par le Tribunal de première Instance ou la Justice de paix. La femme mariée peut donner à bail emphytéotique les biens immeubles lui appartenant sans le consentement ni l'autorisation de son mari.

Les immeubles du domaine privé de l'Etat ou des autres personnes publiques peuvent être donnés à bail emphytéotique.

La preuve du contrat d'emphytéose est soumise aux règles du Code civil. Elle est préconstituée par l'inscription au Livre Foncier.

L'emphytéote est tenu de toutes les contributions et charges des biens immeubles, notamment des contributions foncières.

L'emphytéote profite du droit d'accession pendant toute la durée de la convention. Il peut acquérir, au profit de l'immeuble, des servitudes actives et le grever de celles passives, pour le temps qui n'excèdera pas la durée du bail et à charge d'avertir le propriétaire. Il exerce seul tous les droits de l'usufruitier à l'égard des mines et carrières, sous réserve des dispositions légales et réglementaires.

L'emphytéote doit acquitter la redevance dans les conditions prévues par le bail. Il ne peut en demander la réduction pour cause de perte partielle du bien immeuble, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute nature à la suite de cas fortuit.

L'emphytéote ne peut se libérer de la redevance ni se soustraire à l'exécution du bail en délaissant le fonds.

Le bailleur peut faire prononcer en Justice la résiliation de l'emphytéose :

- A défaut de paiement de deux années consécutives de la redevance et après une sommation restée sans effet ; - En cas d'inexécution des conditions du contrat ; - Ou si l'emphytéote a commis des détériorations graves sur le fonds.

Néanmoins, le Juge peut accorder un délai, suivant les circonstances.

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le bailleur devra faire connaître les droits de l'emphytéote.

Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il doit être consenti pour une durée comprise entre quinze et soixante ans. Il ne peut être prorogé par tacite reconduction.

Sous réserve des dispositions de l'article 33 ci-après, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d'hypothèque de même que les constructions édifiées sur le terrain loué; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il est cessible et peut être apporté en société, en tout ou en partie, sous les mêmes réserves. Le cessionnaire ou la société sont tenus des obligations du preneur qui en reste garant jusqu'à l'achèvement des constructions qu'il s'est engagé à édifier.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à l'achèvement des constructions.

Seuls ceux qui ont le droit d'aliéner et de disposer peuvent consentir un bail à construction et dans les mêmes conditions et formes.

Le bailleur devient propriétaire en fin de bail des constructions existantes et de celles édifiées et profite des améliorations, s'il n'en est autrement convenu.

Les servitudes passives autres que celles mentionnées à l'article 30, privilèges, hypothèques et autres charges constituées par le preneur et les baux de titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions s'éteignent de plein droit à l'expiration du bail.

Toutefois, en cas de résiliation amiable ou judiciaire du bail, les privilèges ou hypothèques inscrits avant la publication de la demande en Justice de cette résiliation ou avant la publication de l'acte ou de la convention la constatant, ne s'éteignent qu'à la date convenue pour l'expiration du bail.

Si les constructions sont détruites par cas fortuit, force majeure ou vice de construction pendant la durée du bail, le preneur n'est pas obligé de les reconstruire et la résiliation peut, à la demande de l'une ou l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire.

Le preneur est tenu de maintenir les constructions en bon état d'entretien et de réparation de toute nature. Il répond de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a édifiés. Il peut démolir en vue de les reconstruire les bâtiments existants, sauf stipulation contraire du bail. Il est tenu de toutes les charges, taxes et impôts auxquels les bâtiments et le terrain peuvent être assujettis.

Le prix du bail peut consister en la remise au bailleur, à des dates et conditions convenues, de tout ou partie d'immeubles ou de fractions d'immeubles. S'il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est révisable par périodes triennales à partir de l'achèvement des travaux et sur les bases convenues.

Les terrains du domaine privé de l'Etat et des autres personnes publiques peuvent être donnés à bail à construction.