Chapitre 1 - Des règles fondamentales en matière de construction

L’implantation des bâtiments à l’intérieur des parcelles doit être faite de manière à faciliter l’intervention des services de secours, notamment en cas d’incendie ;

Les bâtiments à usage d’habitation doivent être implantés de sorte que les pièces habitables comportent au moins une ouverture sur l’une des façades. Dans tous les cas, il est fait obligation de prévoir des ouvertures pour une ventilation et un éclairage naturels. L’implantation du bâtiment doit être faite de sorte, qu’aucune partie de la toiture même infime, ne déborde sur la parcelle du voisin, ni que les eaux de pluie déversées par la toiture ne tombent chez le voisin même si cette toiture est réalisée dans les limites de la propriété.

Un recul minimum d’un mètre et vingt centimètres (1,20m), doit être observé par rapport à tout mur de clôture ou limite de propriété, pour toute implantation de bâtiment, en dehors des zones d’activités commerciales, industrielles et de services tels que précisés par les schémas d’urbanisme. Cependant, des dispositions spécifiques peuvent être fixées par le Ministère en charge de l’habitat, pour les opérations de promotion immobilière. Un voisin ne peut en aucun cas sans le consentement de l’autre, réaliser dans le mur mitoyen une fenêtre, ou procéder à une ouverture quelconque même à verre dormant ou en claustras.

Dans les zones d’activités commerciales et de services tels que précisés par les schémas d’urbanisme, les bâtiments peuvent être implantés de limite de propriété à limite de propriété. Dans tous les cas les règles de l’alignement et du nivellement seront respectées et les travaux de fondation doivent être réalisés de sorte qu’aucun empiétement souterrain ne soit fait dans la propriété voisine.

Dans les zones d’activités industrielles, les implantations des unités tout en respectant les règles de sécurité et de commodité nécessaires pour le voisinage et l’environnement, seront effectuées avec la participation des services compétents de l’Urbanisme.

Aucune construction de quelque destination quelle soit, ne peut être élevée en bordure d’une voie publique sans être conforme à l’alignement et au nivellement. Cet alignement selon les règles d’urbanisme de la zone peut concerner les façades des bâtiments ou les clôtures. Toute occupation des trottoirs et autres emprises des voies publiques par des constructions fixes même provisoires, est formellement interdite. Toutefois, des opérations d’occupation provisoire ou définitive peuvent être accordées par le Ministère en charge de la construction, aux concessionnaires d’eau, d’électricité et de téléphonie, pour la construction de leurs locaux techniques,.

Pour être constructibles les parcelles doivent être de forme et de dimensions convenables. Le plus petit côté ne peut être inférieur à sept (07) mètres et un quadrilatère d’au moins 70m² doit pouvoir s’inscrire dans la parcelle.

Aucun puits d’eau ne doit être creusé à moins de 25m de quelque installation d’eaux usées que ce soit (latrine, fosse septique, puits perdu, épandage souterrain).

Nul n’a le droit sans autorisation justifiée et écrite de l’administration compétente, de réaliser une construction à moins de 40m des nouveaux cimetières, ni d’augmenter la hauteur ou le volume des bâtiments déjà réalisés, autour des cimetières existants. Aucune nouvelle construction ne doit être réalisée à moins de 25m autour des cimetières existants.

Aucune construction de quelque nature ou destination qu’elle soit, ne peut être édifiée à moins de :

a- 40m de part et d’autre au moins de l’axe des grands itinéraires de transport dans les zones inter urbaines tels que : autoroutes, chemins de fer, lignes de haute tension ;

b- 25m de part et d’autre au moins de l’axe des grands itinéraires de transport en zone urbaine tels que : autoroutes, chemins de fer, lignes de haute tension ;

c- 20m au moins de part et d’autre du périmètre extérieur des conduites principales d’eau.

En dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites dans le domaine public maritime sur une bande littorale de 100m, à partir des plus hautes eaux enregistrées sur le littoral en période de crue. Pour les cours d’eau non navigables, cette bande est de 25m et pour ceux navigables elle est de 50m.

Dans les espaces urbanisés, les domaines publics maritimes et les cours d’eau, doivent être protégés par une chaussée d’au moins 40m de large appelée voie de corniche. Les constructions de quelque destination qu’elle soit, ne peuvent être réalisées qu’au delà de l’emprise de cette voie et ce, conformément aux règlements d’urbanisme en la matière.

Toute infraction aux dispositions des articles 20 à 25 du présent code, sera sanctionnée par la démolition pure et simple par l’administration compétente de l’ouvrage réalisé, sans indemnisation ni recasement.

Dans une même parcelle, lorsque des bâtiments sont construits face à face et que l’un des ouvrages comporte en façade au moins une ouverture, la distance entre leurs façades doit être au moins égale à une fois et demi la hauteur du bâtiment le plus élevé. Dans tous les cas, cette distance ne peut être inférieure à cinq (05) mètres. Pour les bâtiments en hauteur, l’installation d’un ascenseur desservant chaque étage est obligatoire au-delà du rez de chaussée plus trois étages.

Les aspects extérieurs des constructions doivent être conformes aux règles d’harmonie, tant du point de vue des dimensions, des couleurs, des revêtements, que de la création ou la conservation de perspectives urbaines conformément au plan d’occupation des sols.

Toute construction nouvelle ou toute modification d’une construction à caractère privé ou public, sauf dispositions spécifiques contraires, doit être soumise à un permis de construire ou de modifier, et exige l’intervention d’un architecte pour l’établissement du projet architectural, son mode de réalisation et la détermination de son coût global.

Le projet architectural défini par des plans et documents écrits, indique l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume, ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

l’architecte établit le projet, sans préjudice du recours conjoint pour les études techniques à d’autres professionnels du corps du bâtiment et du génie civil, participant en équipe à la conception que sont notamment : les ingénieurs géotechniciens, géomètres, hydrologues, de bâtiment, assainissement, ponts et chaussées, électriciens, voiries et réseaux divers ; et généralement les spécialistes de lots techniques entrant dans la conception globale de l’opération.

Les études techniques définissent par des plans, des détails techniques et des notes de calcul et documents écrits, les prescriptions techniques relatives à l’exécution des ouvrages.

L’édification de tout établissement recevant du public doit se faire conformément aux règles de sécurité en vigueur, notamment en matière d’évacuation en cas de sinistre. Les dispositions conceptuelles des immeubles à usage d’habitation, de commerce, de service, des édifices sanitaires et scolaires, plus généralement des établissements recevant du public, doivent permettre leur facilité d’accès aux personnes handicapées.

Les ouvrages d’assainissement construits, doivent être acceptés par les services techniques compétents décentralisés qui au besoin, peuvent faire appel à l’expertise au niveau central ou déconcentré.