Code foncier et domanial de la République de Guinée
Code foncier et domanial guinéen
Texte intégral, propriété foncière, immatriculation au livre foncier, titre foncier, domaine public et privé de l'État, expropriation pour cause d'utilité publique selon l'Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG du 30 mars 1992 portant Code foncier et domanial de la République de Guinée. Consultation gratuite, recherche par article et téléchargement PDF.
Qu'est-ce que le Code foncier guinéen ?
Le Code foncier et domanial guinéen est la loi fondamentale qui régit en République de Guinée le régime juridique de la propriété foncière, des biens immobiliers et du domaine de l'État. Il définit comment on devient propriétaire d'un terrain en Guinée, comment se prouve la propriété, comment elle se transmet, et comment elle peut être limitée par l'intérêt général (expropriation, servitudes d'utilité publique).
Adopté sous la référence Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG du 30 mars 1992, il constitue le cadre juridique de référence pour toutes les questions foncières en Guinée. Il s'applique à l'ensemble des immeubles situés sur le territoire de la République de Guinée et sert de référence aux notaires, aux conservateurs fonciers, aux juridictions civiles et à l'administration territoriale.
Le Code foncier s'articule étroitement avec le Code civil guinéen (Livre IV — Des biens et de la propriété), qui pose les principes généraux de la propriété et des droits réels, et avec le Code minier guinéen, qui réserve à l'État la propriété du sous-sol indépendamment de la propriété du sol. Il constitue ainsi un texte clé pour quiconque souhaite acheter, vendre, hériter, exploiter ou sécuriser un bien immobilier en Guinée.
Adoption et logique de la réforme de 1992
Avant 1992, la matière foncière en Guinée reposait sur un ensemble de textes hétérogènes hérités de la période coloniale et de la Première République, qui ne répondaient plus aux exigences de sécurité juridique nécessaires au développement économique. La coexistence de droits coutumiers traditionnels et de règles écrites disparates nourrissait une insécurité foncière préjudiciable aux investissements, aux transactions et à la planification urbaine.
L'Ordonnance de 1992 répond à cet enjeu en instaurant un système moderne d'immatriculation foncière inspiré du système Torrens, qui vise à donner à chaque terrain une identité juridique précise (propriétaire, superficie, bornes, charges) opposable à tous. Le Code organise par ailleurs la distinction entre domaine public et domaine privé de l'État, encadre les procédures d'expropriation pour cause d'utilité publique, et amorce une articulation prudente entre le droit moderne et les droits coutumiers existants.
La propriété foncière en Guinée
La propriété foncière, en droit guinéen, peut s'acquérir selon plusieurs modes prévus par le Code foncier et le Code civil :
- Achat (vente) : transfert consenti par contrat, généralement notarié, et inscrit à la Conservation foncière pour être opposable aux tiers.
- Donation entre vifs : acte gratuit de transfert de propriété, soumis à des règles de forme strictes (acte notarié pour la plupart des donations).
- Succession : transmission par décès, organisée par le Code civil guinéen (Livre III — Des successions et libéralités).
- Prescription acquisitive (usucapion) : acquisition par possession prolongée et continue dans les conditions fixées par la loi.
- Attribution administrative : par l'État ou les collectivités territoriales, dans le cadre de l'aménagement urbain ou rural, avec ou sans cahier des charges.
- Reconnaissance de droits coutumiers : conversion de l'occupation coutumière traditionnelle en propriété moderne au moyen de l'immatriculation.
La force juridique de chacun de ces modes d'acquisition dépend largement de leur formalisation et, surtout, de leur inscription à la Conservation foncière sous la forme d'un titre foncier. Tant qu'un droit foncier n'est pas immatriculé, son titulaire reste exposé à des contestations, à des doubles ventes ou à des occupations contradictoires.
Domaine public et domaine privé de l'État
Le Code foncier et domanial guinéen distingue deux grandes catégories de biens appartenant à l'État, soumis à des régimes juridiques très différents :
Biens affectés à l'usage du public ou à un service public
Routes, places publiques, fleuves et lacs, rivages de la mer, ouvrages d'art, monuments classés, ports et aérodromes publics. Le domaine public est inaliénable (ne peut être vendu), imprescriptible (ne peut être acquis par usucapion) et insaisissable (ne peut faire l'objet de saisies par les créanciers). Il ne peut être déclassé qu'au terme d'une procédure administrative formelle.
Autres biens de l'État, soumis au droit privé
Terrains nus, immeubles administratifs non affectés à un service public, biens issus de successions vacantes, biens confisqués. Le domaine privé de l'État obéit aux règles du droit privé : il peut être vendu, loué, échangé selon les procédures administratives applicables, et fait l'objet de mutations inscrites à la Conservation foncière comme tout immeuble.
Les collectivités territoriales (régions, préfectures, communes) disposent également de leur propre domaine public et privé, soumis à des règles analogues. Cette distinction public/privé est centrale pour comprendre quelles parcelles peuvent ou non faire l'objet de transactions immobilières en Guinée.
L'immatriculation au livre foncier
L'immatriculation est la procédure par laquelle un terrain est inscrit pour la première fois au livre foncier de la Conservation foncière. Elle aboutit à la création d'un titre foncier, qui constitue la preuve définitive et opposable à tous de la propriété. La procédure comporte plusieurs étapes :
- Réquisition d'immatriculation : déposée par le demandeur auprès de la Conservation foncière, accompagnée des pièces justifiant ses droits (titre d'acquisition, déclaration coutumière, plan, etc.).
- Publicité légale : affichage dans les locaux administratifs et publication dans la presse, pendant un délai légal, afin de permettre aux tiers (riverains, prétendants à la propriété, créanciers) de former opposition.
- Bornage : opération topographique réalisée sur le terrain en présence des riverains et des éventuels opposants, qui détermine de manière contradictoire les limites de la parcelle.
- Examen des oppositions : en cas de contestation, examen et règlement par voie amiable ou juridictionnelle avant la délivrance du titre.
- Délivrance du titre foncier et inscription au livre foncier en l'absence d'opposition ou après règlement de celles-ci.
L'immatriculation est irréversible : une fois le titre foncier établi, il ne peut être remis en cause, sauf en cas de fraude prouvée à l'origine de la procédure. C'est ce qui en fait l'instrument le plus puissant de sécurisation foncière du droit guinéen.
Le titre foncier, sécurité juridique ultime
Le titre foncier est le document officiel délivré par la Conservation foncière qui établit, de manière définitive et opposable à tous, l'identité du propriétaire et la consistance du terrain : superficie, bornes, situation, désignation cadastrale. Y sont également inscrits tous les droits réels qui affectent l'immeuble :
- Hypothèques au profit de créanciers (banques, organismes de crédit), garantissant le remboursement d'un prêt.
- Servitudes (droits de passage, servitudes de vue, servitudes d'écoulement) consenties au profit d'immeubles voisins.
- Baux de longue durée (emphytéose, baux à construction) qui constituent des droits réels opposables aux tiers.
- Démembrements de la propriété : usufruit, nue-propriété, droit d'usage, droit d'habitation.
Le titre foncier confère à son titulaire une présomption irréfragable de propriété : nul ne peut le contester, sauf cas de fraude prouvée à l'origine de l'immatriculation. C'est cette force probante qui en fait l'outil de sécurisation par excellence pour l'achat d'un terrain, l'obtention d'un crédit hypothécaire ou la réalisation d'un investissement immobilier en Guinée.
Articulation avec les droits coutumiers
En milieu rural et dans certaines zones péri-urbaines de la République de Guinée, l'essentiel des terres reste détenu sous le régime des droits coutumiers traditionnels, transmis de génération en génération selon des règles propres à chaque communauté. Ces droits coutumiers reposent sur l'occupation historique, le défrichement, la mise en valeur et l'appartenance lignagère.
Le Code foncier et domanial guinéen reconnaît, sous certaines conditions, l'existence et la validité de ces droits coutumiers, mais il favorise leur conversion progressive en droits modernes au moyen de l'immatriculation. Les détenteurs de droits coutumiers peuvent, lorsque les conditions sont réunies, demander l'immatriculation des terres qu'ils occupent et obtenir la délivrance d'un titre foncier.
Cette articulation reste l'un des défis majeurs de la sécurité foncière en Guinée. La coexistence du droit moderne et des droits coutumiers est source de nombreux litiges, en particulier lorsque des terres coutumièrement détenues font l'objet d'immatriculation au profit de tiers, ou lorsque des projets miniers, agro-industriels ou d'infrastructure conduisent à déplacer des populations rurales. Dans tous les cas, les détenteurs de droits coutumiers conservent un droit à indemnisation lorsqu'ils sont privés de l'usage de leurs terres.
Expropriation pour cause d'utilité publique
L'expropriation pour cause d'utilité publique est la procédure par laquelle l'État guinéen, ou une collectivité publique, peut acquérir de force la propriété d'un terrain privé pour la réalisation d'un projet d'intérêt général : route, école, hôpital, barrage hydroélectrique, infrastructure minière, zone industrielle, urbanisation. Cette atteinte au droit de propriété est strictement encadrée par le Code foncier et par la Constitution guinéenne, qui garantissent au propriétaire exproprié le droit à une indemnisation préalable, juste et équitable.
La procédure comporte plusieurs phases :
- Déclaration d'utilité publique (DUP) prononcée par décret après étude préalable du projet.
- Enquête parcellaire : identification précise des immeubles concernés et de leurs propriétaires (ou détenteurs de droits coutumiers).
- Évaluation des biens par une commission compétente, qui apprécie la valeur vénale du terrain et des constructions, ainsi que les préjudices subis (perte de revenus, frais de relogement).
- Négociation amiable entre la personne publique et le propriétaire ; à défaut d'accord, fixation de l'indemnité par le juge compétent.
- Versement effectif de l'indemnité avant la prise de possession effective du terrain par la personne publique.
L'expropriation s'applique également aux occupants détenteurs de droits coutumiers, qui doivent eux aussi être identifiés et indemnisés. Lorsque l'expropriation entraîne le déplacement de populations entières (grands projets), des plans d'action de réinstallation (PAR) sont élaborés pour assurer le relogement, la restauration des moyens de subsistance et l'accompagnement social des personnes affectées.
La Conservation foncière
La Conservation foncière est l'administration spécialisée chargée, en République de Guinée, de la publicité foncière et de la sécurité juridique des transactions immobilières. Elle exerce plusieurs missions essentielles :
- Tenue du livre foncier : registre officiel où sont inscrits tous les immeubles immatriculés et toutes les opérations qui les affectent.
- Délivrance des titres fonciers à l'issue des procédures d'immatriculation.
- Inscription des mutations (ventes, donations, successions) et des constitutions de droits réels (hypothèques, servitudes, baux de longue durée).
- Délivrance de copies et certificats des inscriptions, indispensables aux notaires, banquiers et juristes avant toute transaction.
- Conservation des plans cadastraux et des documents établissant la consistance des immeubles.
Toute opération portant sur un immeuble immatriculé doit être inscrite à la Conservation foncière pour être opposable aux tiers. C'est la condition de la sécurité des transactions immobilières et la garantie offerte aux acquéreurs, aux héritiers et aux créanciers hypothécaires que leurs droits seront effectivement protégés en cas de contestation.
Litiges fonciers et règlement des conflits
Les litiges fonciers sont nombreux en République de Guinée et constituent une part importante du contentieux civil, qu'il s'agisse de contestations de propriété, de conflits de bornage, d'empiétements, d'oppositions à immatriculation, de litiges entre détenteurs de droits coutumiers et propriétaires titrés, ou de différends entre héritiers. Le Code foncier et le Code civil organisent plusieurs voies de règlement :
- Conciliation devant les autorités coutumières et locales : en milieu rural, beaucoup de conflits trouvent encore leur solution devant les chefferies traditionnelles, sous le regard de l'administration territoriale.
- Médiation administrative : intervention des services préfectoraux et du conservateur foncier pour rapprocher les positions des parties.
- Action en justice devant les juridictions civiles compétentes (tribunal de première instance, cour d'appel, Cour suprême), qui statuent en application du Code foncier et du Code civil. Les jugements peuvent ordonner la reconnaissance d'un droit, la rectification d'un titre foncier, le déguerpissement d'un occupant sans droit ou l'indemnisation d'un préjudice.
- Procédures spécifiques devant la Conservation foncière en matière d'opposition à immatriculation, d'inscription et de radiation de droits réels.
L'intervention d'un avocat est généralement indispensable pour naviguer ces procédures complexes et préserver utilement les droits de la partie concernée.
Comment consulter le Code foncier guinéen
Le Code foncier et domanial guinéen est consultable gratuitement et intégralement sur Droitguinéen, le portail juridique de référence du droit guinéen. La plateforme offre plusieurs modes de navigation pour accéder rapidement à un article, un chapitre ou une thématique :
- Lecture en ligne : navigation par livre, titre, chapitre et article, avec table des matières interactive.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que le Code foncier et domanial guinéen ?+
Le Code foncier et domanial guinéen est la loi qui régit en République de Guinée le régime juridique de la propriété foncière, l'organisation du domaine public et du domaine privé de l'État, l'immatriculation des terrains au livre foncier, l'établissement des titres fonciers, la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et le règlement des litiges fonciers. Il a été adopté sous la référence Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG du 30 mars 1992 et constitue le cadre juridique de référence pour toutes les questions foncières en Guinée.
Quand le Code foncier guinéen a-t-il été adopté ?+
Le Code foncier et domanial guinéen actuel a été adopté sous la référence Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG du 30 mars 1992, dans le cadre de la réforme économique et juridique engagée par la Seconde République. Il a remplacé les textes antérieurs hérités de la période postcoloniale et de la Première République, et instaure un système moderne d'immatriculation foncière inspiré du système Torrens, qui vise à sécuriser les droits de propriété et à encourager les transactions foncières et immobilières en Guinée.
Comment devient-on propriétaire d'un terrain en Guinée ?+
En République de Guinée, la propriété d'un terrain s'acquiert principalement par l'immatriculation au livre foncier et la délivrance d'un titre foncier — qui constitue la preuve définitive et opposable à tous de la propriété. Un terrain peut être acquis par achat (vente notariée), donation, succession, prescription acquisitive ou attribution administrative. Tant qu'un terrain n'est pas immatriculé, son occupant peut détenir un permis d'occuper, un permis d'exploiter ou un droit coutumier reconnu, mais ces droits sont moins solides que ceux conférés par un titre foncier. La cession ou la transmission du titre foncier doit elle-même être inscrite à la Conservation foncière pour être opposable.
Qu'est-ce qu'un titre foncier en Guinée ?+
Le titre foncier est le document officiel délivré par la Conservation foncière à l'issue de la procédure d'immatriculation, qui établit de manière définitive l'identité du propriétaire, la consistance du terrain (superficie, bornes, situation) et les droits réels qui l'affectent (hypothèques, servitudes). Le titre foncier confère à son titulaire une présomption irréfragable de propriété : nul ne peut le remettre en cause, sauf cas de fraude prouvée à l'origine de l'immatriculation. C'est l'instrument de sécurisation foncière le plus protecteur du droit guinéen.
Quelle est la différence entre domaine public et domaine privé de l'État ?+
Le Code foncier et domanial guinéen distingue deux catégories de biens appartenant à l'État. Le domaine public regroupe les biens affectés à l'usage du public ou à un service public (routes, places publiques, fleuves et lacs, rivages de la mer, ouvrages d'art, monuments classés) : il est inaliénable, imprescriptible et insaisissable. Le domaine privé regroupe les autres biens de l'État (terrains nus, immeubles administratifs non affectés, biens issus de successions vacantes) : il obéit aux règles du droit privé et peut être vendu, loué ou échangé selon les procédures applicables.
Le Code foncier reconnaît-il les droits coutumiers en Guinée ?+
Oui, dans une certaine mesure. Le Code foncier et domanial guinéen reconnaît les droits coutumiers traditionnels exercés par les communautés sur les terres rurales, mais il favorise leur conversion progressive en droits modernes au moyen de l'immatriculation. Les détenteurs de droits coutumiers peuvent obtenir, sous certaines conditions, l'immatriculation des terres qu'ils occupent et la délivrance d'un titre foncier qui sécurise définitivement leur propriété. Cette articulation entre droit coutumier et droit moderne est l'un des défis majeurs de la sécurité foncière en Guinée, particulièrement en milieu rural.
Comment se fait l'immatriculation foncière en Guinée ?+
L'immatriculation est la procédure par laquelle un terrain est inscrit pour la première fois au livre foncier. Elle commence par une réquisition d'immatriculation déposée par le demandeur auprès de la Conservation foncière, accompagnée des pièces justifiant ses droits. La réquisition fait l'objet d'une publicité (affichage, publication dans la presse) pendant un délai légal afin que les tiers puissent former opposition. Une opération de bornage est ensuite organisée sur le terrain, en présence des riverains et des éventuels opposants. Si aucune opposition n'est formée ou après règlement des oppositions, le titre foncier est établi et délivré au propriétaire.
Qu'est-ce que l'expropriation pour cause d'utilité publique ?+
L'expropriation pour cause d'utilité publique est la procédure par laquelle l'État guinéen, ou une collectivité publique, peut acquérir de force la propriété d'un terrain privé pour la réalisation d'un projet d'intérêt général (route, école, hôpital, barrage, infrastructure minière). Le Code foncier guinéen et la Constitution garantissent au propriétaire exproprié le droit à une indemnisation préalable, juste et équitable, fixée à l'amiable ou, à défaut, par le juge. La procédure comporte plusieurs phases : déclaration d'utilité publique, enquête parcellaire, négociation, prise de possession, indemnisation. Elle peut s'appliquer également aux occupants détenteurs de droits coutumiers, qui doivent eux aussi être indemnisés.
Le sous-sol fait-il partie de la propriété foncière en Guinée ?+
Non. Conformément au Code foncier guinéen et au Code minier, la propriété d'un terrain (le sol) n'emporte pas la propriété du sous-sol. Les substances minérales contenues dans le sous-sol sont la propriété exclusive de l'État guinéen, qui en confie l'exploitation à des opérateurs au moyen de permis et de titres miniers délivrés en application du Code minier (Loi L/2011/006/CNT). Le propriétaire d'un terrain doit donc tolérer les opérations de recherche et d'exploitation minière autorisées par l'État sur son fonds, moyennant indemnisation des dommages causés.
Comment résoudre un litige foncier en Guinée ?+
Les litiges fonciers en Guinée sont nombreux et peuvent porter sur la propriété d'un terrain, les limites entre fonds voisins, les droits coutumiers, les servitudes ou les opérations d'immatriculation. Plusieurs voies de règlement existent : la conciliation devant les autorités coutumières (notamment en milieu rural), la médiation administrative, et, à défaut, l'action devant les juridictions civiles compétentes. Les décisions des juridictions peuvent faire l'objet d'appel et de pourvoi en cassation. Lorsque le litige porte sur l'immatriculation, des procédures spécifiques sont prévues par le Code foncier devant la Conservation foncière et le tribunal.
Qu'est-ce que la Conservation foncière en Guinée ?+
La Conservation foncière est l'administration chargée, en République de Guinée, de tenir le livre foncier, d'enregistrer toutes les opérations affectant les immeubles immatriculés (mutations, hypothèques, servitudes, baux de longue durée), de délivrer les titres fonciers et les certificats nécessaires aux transactions immobilières. Toute opération portant sur un immeuble immatriculé doit être inscrite à la Conservation foncière pour être opposable aux tiers. C'est l'institution qui garantit la sécurité juridique des transactions foncières et immobilières en Guinée.
Comment citer le Code foncier guinéen dans un document juridique ?+
La citation officielle du Code foncier guinéen est : « Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG du 30 mars 1992 portant Code foncier et domanial de la République de Guinée ». Pour un article précis, on indique : « Article X du Code foncier guinéen, Ordonnance n° 092/019/PRG/SGG ». Cette référence est utilisée dans les actes notariés (ventes, donations), les contrats de bail, les jugements en matière foncière et les décisions administratives relatives à l'immatriculation et à l'expropriation.