TITRE XI - DE LA COPROPRIÉTÉ

La copropriété est une modalité du droit de propriété qui découle de la pluralité des titulaires du droit sur la chose. Ce régime s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes. La copropriété concerne les parties situées dans le même immeuble. Le droit de propriété de chacun est ramené à une quote-part dont le copropriétaire peut librement disposer, alors que la gestion du bien lui-même est soumise à l'accord de l'ensemble des copropriétaires.

Parties privatives Ce sont les parties des bâtiments et des terrains, réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et qui constituent sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Ce sont notamment : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages etc. Les parties communes sont générales si elles sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires et sont spéciales si elles sont la propriété de certains d'entre eux seulement. On peut distinguer en plus les parties communes affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires par le règlement de copropriété comme : terrasses, jardinets, combles aménagés en greniers, parking aménagé etc.

Quote-part La quote-part des parties communes d'un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété. Ces quotes-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes.

Indivisibilité Les parties communes sont insécables. Le régime de la copropriété ne peut pas être assimilé à une indivision ou à l'organisation d'une personne morale dont les règles de fonctionnement sont différentes.

Charges Les copropriétaires assument les charges de la copropriété. Le règlement de copropriété fixe la part de chaque lot en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Résidant, copropriétaire et locataire Un résidant désigne la personne qui occupe par sa personne, un immeuble ou une partie d’immeuble. Il est soit copropriétaire, soit locataire. Il a la jouissance de l'immeuble. Tout copropriétaire est libre de louer son logement à un locataire, à condition que le locataire n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble qui est indiquée dans le règlement de copropriété à savoir : aImmeuble destiné exclusivement à l’habitation ; bImmeuble destiné à l’habitation et aux professions libérales ; cImmeuble mixte destiné à l’habitation, aux professions libérales et au commerce. Tout locataire est tenu de verser un loyer au propriétaire, dans le cadre d'un contrat passé entre eux. Les locataires sont libres de se constituer en association pour exposer leurs projets aux copropriétaires, et les défendre. Un bailleur est un copropriétaire qui met son logement à la disposition du locataire.

Règlement de copropriété Le règlement de copropriété qui est élaboré sous la responsabilité du promoteur immobilier comprend deux parties essentielles qui sont :

aun état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes ; bune partie règlementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. La partie réglementaire comporte les volets ci-après :

• Les conditions de jouissance de la propriété, comme le droit ou non d'exercer une profession libérale, ou une activité pouvant engendrée des préjudices sur les autres copropriétaires ;
• Les dispositions concernant l'administration des parties communes ;
• La répartition des charges communes entre les copropriétaires.

Le règlement fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété. Lors de l’achat d'un lot, le règlement de copropriété a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le copropriétaire.

La copropriété est réglementée par les droits et devoirs des copropriétaires. Le contenu du règlement de la copropriété est contrôlé par le juge.

Du régime particulier de la copropriété Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé, enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement de cette partie privée est à la charge du propriétaire mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires.

Pour permettre une exploitation rationnelle et judicieuse d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles collectifs, il peut être envisagé la création d’un syndicat de copropriétaires. Le syndicat de copropriétaires est l'organisme collectif doté de la personnalité civile, et qui est chargé de la conservation de l'immeuble, de sa bonne exploitation, de sa défense, et de l'administration des parties communes. Le syndicat est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, par la construction ou l'entretien des parties communes.

De l'Assemblée Générale des copropriétaires L'Assemblée Générale est l'organe délibératif du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires et forme un espace d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété. L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndicat, etc. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de quote-part de propriété dans l’immeuble.

L'assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois l'an, durant laquelle est notamment délibéré le budget se rapportant à la gestion de l'immeuble. La tutelle technique des syndicats de copropriétaires est assurée par le Ministère en charge de l’Habitat. Les conditions de mise en place du syndicat des copropriétaires et de son fonctionnement sont fixées conformément à la loi.